Cabinet de Meaux

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Cabinet de Lagny / Marne

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Lorsqu'un débiteur persiste à ne pas honorer ses obligations en matière de paiement et qu'il est propriétaire d'un bien immobilier, son créancier, muni d'un titre exécutoire, peut initier une procédure permettant de parvenir à la vente forcée du bien.

Le cabinet Ev Avocat intervient régulièrement pour des créanciers poursuivants (en particulier une banque) et ponctuellement pour des débiteurs saisis.

Conditions de mise en oeuvre

Pour être mise en oeuvre la procédure de saisie immobilière suppose que le créancier bénéficie d'un titre exécutoire et qu'il ait vainement tenté de recouvrer sa créance au moyen d'autres mesures d'exécution forcée (saisie vente, saisie attribution, saisie rémunération...).

Le premier acte à être régularisé est le commandement aux fins de saisie (anciennement dénommé commandement afin de saisie immobilière).

L'Avocat du créancier poursuivant rédige un cahier des conditions de vente (anciennement dénommé cahier des charges), fait établir un constat d'état des lieux et les diagnostics et le mesurage prévus par la Loi.

Le débiteur saisi reçoit ensuite une assignation (convocation) à comparaître à l'audience d'orientation du Juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance ; cet acte est dénoncé aux créanciers inscrits afin qu'ils puissent participer à la procédure et faire valoir leurs droits au cours de celle-ci.

Bien évidemment, de nombreuses formalités et délais sont assujettis aux différents actes comme l'obligation de procéder à des formalités de publication auprès de la Conservations des hypothèques.

Déroulement de la procédure de saisie

La procédure judiciaire de saisie immobilière est une procédure dite écrite en ce sens que les arguments des parties doivent être échangés par le biais de conclusions signifiées entre Avocats, mais fait l'objet d'audiences publiques au cours desquelles le débiteur saisi, même s'il n'est pas assisté, pourrait être entendu par le Juge.

L'audience d'orientation est l'audience au cours de laquelle le Juge va entendre les arguments de chacun relatifs à la validité de la saisie immobilière et va statuer sur les moyens de nullité ou de défense au fond.

A l'issue de cette audience, le Juge orientera le dossier (d'où le nom d'audience d'orientation) soit vers une audience de vente amiable soit en vente forcée.

L'orientation en vente amiable permet au débiteur saisi de trouver lui-même un acquéreur et de passer la vente par acte notarié, sous le contrôle du Juge. Cela permet de mieux vendre et d'éviter une partie des frais attachés à la procédure de vente forcée.

En cas d'orientation en vente forcée, le créancier devra effectuer des formalités de publicité afin de toucher un maximum d'acquéreurs potentiels. Le bien sera ensuite vendu par adjudication à la barre du Tribunal.

Incidence du surendettement

Le débiteur qui se trouve dans une situation dans laquelle il est dans l'impossibilité de faire face à son passif peut bénéficier des dispositions de la Loi sur le surendettement des particuliers. Le débiteur dépose un dossier de surendettement auprès de l'annexe de la Banque de France située dans son département. A partir du moment où la commission de surendettement constate la recevabilité du dossier, elle édicte la suspension des poursuites. En l’occurrence, la procédure de saisie immobilière sera suspendue.

La plupart du temps, la Banque de France préconise la vente amiable du bien immobilier et octroie un délai de l'ordre de un ou deux ans pour y parvenir. L'instance devant le Juge de l'exécution ne se trouve pas éteinte mais en sommeil jusqu'à ce que le débiteur ait effectivement vendu son bien ou que le moratoire imposé par la commission soit terminé.

Adjudication

Les biens qui font l'objet d'une vente forcée sont mis aux enchères au cours d'une audience d'adjudication. Lors de cette audience, l'Avocat du créancier poursuivant requiert l'ouverture des enchères et rappelle le montant de la mise à prix. Le Juge ouvre les enchères qui sont obligatoirement portées par des Avocats pour le compte de leurs clients enchérisseurs. Le dernier enchérisseur remporte les enchères et est déclaré adjudicataire du bien.

Le cabinet Evavocat intervient régulièrement lors des audiences d'adjudication et pourra porter des enchères sur tout bien qui aura retenu votre attention. Pour enchérir, nous vous demanderons un pouvoir écrit, un chèque de banque de consignation égal à 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3 000 € et un chèque de banque de consignation égal au montant des frais préalable à la vente taxés par le Juge (ces deux chèques ne sont remis à l'encaissement que si nous remportons les enchères et vous sont restitués à l'issue de l'audience dans le cas contraire), ainsi que divers documents d'identité ou d'état civil.

L'adjudication n'est définitive qu'au bout d'un délai de 10 jours après l'audience d'enchères. Pendant ce délai, toute personne peut se proposer d'acquérir le bien en formant une surenchère par Avocat au Greffe du Tribunal. Dans ce cas, le surenchérisseur demande à ce que le bien soit remis aux enchères lors d'une audience ultérieure et le montant de la mise à prix sera fixé à une somme supérieure d'au moins 10 % du montant de la première adjudication.

Dans l'hypothèse où un adjudicataire est défaillant (il doit payer la totalité du prix de vente dans un délai de deux mois après l'audience de vente), le bien est remis aux enchères, il s'agit de la procédure de réitération des enchères anciennement appelée folle enchère. Cette réitération n'est pas sans conséquence pour l'adjudicataire défaillant qui devra supporter le manque à gagner si la seconde adjudication est moins élevée que la première en payant la différence.

Licitation

Plusieurs personnes, appelées indivisaires, peuvent être propriétaires en commun d'un même bien. L'un des indivisaires ou l'un de ses créanciers peut avoir intérêt à ce que le bien soit vendu pour en récupérer la portion du prix qui lui revient.

En cas de désaccord, il conviendra de saisir le Tribunal afin qu'il ordonne la vente du bien immobilier sur licitation. Par la suite, le bien sera vendu aux enchères lors d'une audience d'adjudication. Le prix sera réparti entre les indivisaires.

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