Le droit de la copropriété, régi par la Loi de 1965 et le Décret de 1967, est sans cesse modifié et enrichi par de nouvelles dispositions légales et réglementaires ainsi que par l'application que la Jurisprudence fait de ces textes.

Matière extrêmement dynamique car sans cesse en évolution, le droit de la copropriété génère un important contentieux tant en matière de recouvrement de charges, que s'agissant des décisions et du fonctionnement des syndicats de copropriétaires.

Les procédures ainsi générées prennent souvent des proportions dommageables pour tous, tant financières qu'en termes de dégradation des relations humaines au sein de la communauté formée par les copropriétaires.

Face à ces problèmes, il vous sera apporté une solution juridique, mais aussi des conseils stratégiques pour vous permettre de faire face ou de prévenir ce type de difficultés.

Les clients du Cabinet sont aussi bien des Syndicats de copropriétaires (via des syndics ou conseils syndicaux) que des copropriétaires individuels.

Les affaires traitées par le Cabinet concernent, de manière non exhaustive, la vérification (ou la contestation) de la régularité des décisions d’assemblées générales (notamment règles de majorité pour le vote de certaines résolutions), les conflits relatifs aux modes de calcul ou de répartition des charges de copropriété, le recouvrement de charges.

La question des frais de recouvrement des impayés

C’est la Loi SRU de 2000, modifiée plusieurs fois depuis lors, qui a introduit dans les dispositions de la Loi de 1965 la règle selon laquelle le mauvais payeur doit assumer les frais qu’il a occasionnés.

L’article 10-1 ainsi créé prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par la copropriété, à compter de la mise en demeure, pour procéder au recouvrement d’une créance justifiée à son encontre.

A l’inverse, la Loi prévoit également que le copropriétaire qui voit ses prétentions accueillies par le Juge est de plein droit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de son affaire.

La multiplicité des majorités dans le droit de la copropriété

En fonction de l’impact que les décisions qui peuvent être prises par l’assemblée générale des copropriétaires vont avoir sur la copropriété, la majorité à laquelle ces décisions pourront être adoptées sera variable :

• la majorité de droit commun de l’article 24 : il s’agit de la majorité simple des millièmes des suffrages exprimés. Cette majorité est celle qui est retenue par défaut et qui sera appliquée, par exemple, au vote du budget général.
• la majorité absolue de l’article 25 : il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette majorité renforcée est nécessaire pour l’élection du syndic ou le vote de certains travaux par exemple.
• le double vote de l’article 25-1 : pour éviter le blocage des copropriétés en raison d’un l’absentéisme parfois important, les décisions qui devaient être adoptées à la majorité absolue de l’article précédent peuvent être adoptées à la majorité simple (celle de l’article 24) si le projet a recueilli le tiers au moins des voix de tous les copropriétaires.
• la double majorité de l’article 26 : il s’agit de la majorité des membres de la copropriété et des deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Cette majorité est requise pour les décisions qui ont le plus d’impact sur la copropriété telles que les restrictions d’accès à l’immeuble.
• L’unanimité : rarissime, cette majorité est requise pour l’aliénation des parties communes essentielles.