Au cœur de la vie économique et sociale, la location d'un bien immobilier concerne la majeure partie de la population et génère de plus en plus souvent des conflits.
Qu'il s'agisse de la nécessité de se loger ou de celle d'exercer une activité professionnelle, les baux d'habitation ou les baux commerciaux sont au centre des préoccupations de chacun d'entre nous.
La matière, ici encore, est complexe et changeante.
Les clients du Cabinet sont des bailleurs (à titre personnel ou via des gestionnaires d’immeuble ou des assurances de garantie des loyers impayés - GLI) mais aussi des locataires
- En amont, le Cabinet propose de vous assister pour procéder à la rédaction de baux, mais également d’actes connexes (engagement de caution, contrat de sous-location, congés ...), ou simplement pour vous informer de vos droits et obligations.
- En aval, le Cabinet vous assiste dans le cadre des litiges relatifs à l’exécution du bail, notamment pour le recouvrement des loyers impayés, mais également concernant la validation ou la contestation de congé, les litiges relatifs au montant de charges récupérables...
Les baux les plus communément rencontrés sont le bail d’habitation, le bail professionnel et le bail commercial.
La problématique des loyers impayés
Objet d’un contentieux de plus en plus fourni, la question des loyers impayés est un enjeu majeur à la fois pour le locataire qui prend le risque de perdre son toit, mais également pour le propriétaire qui va subir un manque à gagner parfois considérable et va connaître les plus grandes difficultés pour récupérer son logement et les arriérés de loyer.
C'est le Juge des contentieux de la protection, la plupart du temps en référé, qui sera chargé de constater la résiliation du contrat de bail par l'acquisition de la clause résolutoire.
La procédure pour y parvenir est longue et complexe.
Après la délivrance d'un commandement de payer par Huissier, le bailleur doit saisir le Juge d'instance et dénoncer cette procédure au Préfet.
S'il obtient une décision favorable, le bailleur fera à nouveau appel à l'Huissier pour l'exécuter et de nombreux actes seront nécessaires tels que la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la réquisition de la Force Publique... sans oublier les diligences nécessaires au recouvrement de la créance (saisie attribution sur les comptes bancaires, saisie des rémunérations, saisie des meubles...).
Il convient toutefois de rappeler qu'il existe une période légale dite période hivernale au cours de laquelle il n'est pas possible de procéder à une expulsion.
La résiliation du bail : le congé
En matière de baux d’habitation régis par la Loi de 1989, le locataire peut donner congé à tout moment moyennant le respect d’un préavis de 3 mois (ramené à 1 mois dans certains cas).
Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à l’issue de la période de location prévue par le contrat ou d’un des renouvellements, au moins 6 mois à l’avance et en respectant des conditions de forme très strictes.
De même, le bailleur ne peut donner congé que pour des motifs limités (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).
Le droit des baux d’habitation est très protecteur pour le locataire, à conditions toutefois que celui-ci respecte ses obligations, dont la première est le paiement des loyers.
En matière de baux commerciaux, la règle est le droit au renouvellement dont bénéficie le locataire.
La stabilité du fonds de commerce, et donc de l’activité économique et de l’emploi suppose que le locataire dispose d’un droit à se maintenir dans les locaux qu’il occupe s’il respecte ses obligations.
Les règles du congé sont, en cette matière, encore plus strictes.
Schématiquement, le locataire pourra donner congé des locaux qu'il occupe à l'issue de chaque période triennale ou à la fin du bail, et moyennant le respect 'un préavis de 6 mois.
Le bailleur pour sa part, ne peut donner congé qu'à l'issue du bail et s'il refuse le renouvellement du contrat de location il doit payer au preneur une indemnité d'éviction correspondant à l'impact généré par la résiliation et dont la valeur est en général égale à celle du fonds de commerce.
La fixation du montant du loyer renouvelé dans les baux commerciaux : le montant du loyer ne peut pas être réévalué librement par le bailleur.
La règle de principe est que le loyer est plafonné, c'est-à-dire qu’il ne peut pas être augmenté au-delà de l’indice de référence (souvent l’indice du coût de la construction).
Il en résulte parfois une inadéquation frappante entre la valeur locative réelle d’une surface commerciale et sa valeur effective au regard des indices.
A titre exceptionnel, la Loi permet d’écarter la règle du plafonnement dans certains cas (bail en cours depuis plus de 12 ans, locaux monovalents, augmentation notable des facteurs locaux de commercialité …).
Le loyer renouvelé est alors fixé à la valeur locative (c'est-à-dire valeur de location moyenne dans le secteur), le plus souvent à Dire d’Expert, et selon des règles de calcul complexes.